Самый нижний этаж
Подвальные помещения городских многоэтажек по определению попадают в разряд коммерческой недвижимости. И, стало быть, их можно брать в аренду, приватизировать, благо теперь это разрешено законом. Так-то оно так, но не стоит забывать о специфике нашего «разрешено», за которым нередко проглядывает знаменитое райкинское «…что вам нужна справочка, что мне нужна справочка…». Иными словами, облюбовав подвальчик, будьте готовы к длительному обиванию порогов различных инстанций для получения необходимого набора разрешительных документов. Правда, есть иной, более продуктивный, способ решения бумажной проблемы — обратиться к посредникам. Часто это намного дешевле, чем обходить десятки кабинетов самому.
Жильцы на страже подвала
Среди разных прочих проблем, возникающих в процессе оформления, главным камнем преткновения порой оказываются жильцы дома, в котором арендуется подвал. И даже после того как арендатор успешно перешагнул через этот камень, все может измениться в любой момент самым кардинальным образом. Пример тому — многочисленные судебные разборки, нередко оканчивающиеся в пользу истцов. Но обо всем по порядку.
Предпочтительный (оптимальный) вариант для арендатора — получить подвальное помещение в муниципальном доме. Подземные помещения таких зданий являются собственностью городских властей — договор с арендатором заключается в департаменте имущества города или в ДЕЗе. И понятно, что возникающие спорные вопросы решать с муниципалами — вернее, при их участии — несколько проще, чем с жильцами домов ЖСК (жилищно-строительные кооперативы) или ТСЖ (товарищества собственников жилья). Каждый из них является (по Жилищному кодексу) собственником части всего дома, а стало быть, чердака и подвала. И вопрос о сдаче в аренду подвального помещения решается голосованием жильцов на общем собрании. Но, даже получив утверждение в упоминаемой инстанции, арендатор должен быть начеку, так как при несоблюдении договоренностей имеет все шансы запросто лишиться своего владения.
У жильцов муниципального дома возможности в решении спорных вопросов, безусловно, более ограничены. Однако съемщика в случае нарушения им условий аренды также могут ждать различного рода проверки. И, если он своевременно не примет меры, довести эти незапланированные посещения способны вплоть до выдворения.
Одна из серьезных проверяющих организаций (куда нередко поступают жалобы от жильцов) — Мосжилинспекция. И если при проверке обнаруживают нарушения, в том числе отсутствие документов на арендуемую площадь, несогласованная (в инстанциях) перепланировка, несоответствующее указанному в документах использование помещения, то за каждую нарушенную позицию предстоит выплата штрафа до 1 тыс. руб. Гораздо жестче караются нарушения, связанные с повреждением коммуникаций: внесение изменений в системы газоснабжения, вентиляции. В последнем случае инспекция имеет право не только оштрафовать, но и лишить арендатора прав на владение, а также заставить привести все в прежний вид или выплатить соответствующую компенсацию. Кстати, сумма штрафа может составить свыше 400 тыс. руб.
Арендатор должен быть готов (и вовсе не обязательно для этого что-то нарушать) к тому, что его могут навестить представители СЭС или вездесущие пожарники… Чего-чего, а инстанций, представители которых (по сигналу бабушек из соседнего подъезда) могут нагрянуть с проверкой, в городе хватает. Понятно, что не во власти съемщика подвала отменить посещения непрошеных визитеров. А значит, выход здесь может быть один: все необходимые документы (в том числе и на произведенные перепланировку и переустройство коммуникаций) на подвальное помещение следует иметь под рукой оформленными соответствующим образом (чтоб и комар носа не подточил) и предоставлять — по законному требованию проверяющих — своевременно. В случае же если требования жильцов, инициирующих (и неоднократно) проверки, необоснованны, то арендатор вправе (и должен) отстаивать свои интересы, обратившись в суд.
Информация полезна, и весьма. Действительно, у тех кто собрался арендовать подвальное помещение в жилом доме, проблем достаточно. И если есть такая возможность, их решение надо доверить специалисту. Чаще всего арендуют такие помещения для ведения предпринимательской деятельности, а уж кто как не предприниматель должен изучить все законы и быть готовым к многочисленным проверкам. Но по моему мнению, для ведения своего дела лучше всё-таки арендовать помещения не в подвалах домов, а на первых этажах с выходом на многолюдные тротуары.
Глупо в современных условиях брать в аренду подвальные помещения. Современные технологии строительства позволяют очень быстро и недорого возвести помещение для магазина, кафе и т.д. А собирать документы, проплачивать получение разрешений и жить как на вулкане – это того не стоит. Тем более в подвальных помещениях проходят домовые коммуникации, доступ к которым должен быть постоянно.
Проблема аренды подвалов и чердаков в многоквартирном доме практически тупиковая, даже если сам в нем живешь. Невозможно угодить всем собственникам, я имею в виду не муниципальное жилье. Обязательно возникнут, а суд всегда на стороне их. И все вложения в обустройство и раскрутку пропадают. Пусть подороже, но арендовывать можно только помещения принадлежащие собственнику, имеющего все документы на собственность.
Если следовать букве закона, то пятьдесят если не больше процентов подвальных помещений, использующихся под коммерческие нужды, совсем для них не предназначены. И причина банальна – неграмотность ТСЖ. Понятно, что СЭС или Пожнадзор следят за соблюдением инструкций, это входит в их обязанности. Но мало кому из жильцов приходит в голову, что можно коллективным волеизъявлением убрать из подвала сомнительный магазин или склад. Ведь в сущности они и будут последней разрешительной инстанцией. Обыватель просто не приучился смотреть дальше порога, а данном случае, ниже плинтуса своей квартиры, предпочитая перекладывать проблемы с нежелательными соседями на чужие плечи.
Раньше в подвальных помещениях располагались детские и подростковые секции и клубы по интересам, жильцы практически никогда не возмущались, а наоборот поддерживали, о тогда это было без коммерции, а сейчас на всем делают деньги и например магазин или казино никто не потерпит в подвале, что наверное и правильно, тем более жильцы дома вряд ли что то от этого иметь будут, хотя теоретически подвал их общая площадь.